去年拖了太多的文章没写，这段时间需要陆陆续续补上。时间总会冲淡细节，更可怕的是会美化记忆，趁着还能记住，尽量客观地记录当时的想法与当前的反思。
去年五月份在北京买了房，88平的小三居，是人生目前最大的一笔消费。从前年10月底开始看房到最后买房，花了大半年时间，这个过程着实煎熬，尤其是所有的决定和判断都要一个人去做的时候。
为什么买房
其实我个人并不需要买房居住，单凭我自己的钱也买不起北京的房子。只是毕业这几年，陆续经历了15年合肥与16年北京的房价暴涨，让我和家人意识到房子不仅仅有居住属性，还有保值抵御通胀的属性。另外，作为社会的独立个体迟早也还是需要一套房子去承载结婚生子的需求。所以，在17年下半年看到北京房价逐步从高点回落一些，就开始逐渐检索学习相关房产的知识。
买房的准备
因为买房对我来说是第一次，一切都是陌生的，从网上学习的那些知识没有经过实践的检验，现在回想过来简直可笑。
所以还是建议，有买房需求的同学可以去咨询近两年有过买房经历的朋友或者直接询问中介。尤其是在北上广深这些大城市买房的同学，因为供给决定了买到的基本上是二手房，而二手房购房条件复杂程度远高于新房，而且各个城市的政策还不尽相同，所以毕竟是几百万的大事情，专业的事情向专业的中介去做咨询就好了。
在限购严格的城市，你是否有在这个城市买房的资格是最为重要的。北京买房的主流资格有三种：北京户口、工作居住证、交纳社保满五年。而我就是通过工作居住证的方式获得的买房资格。
首付理解起来很简单，就是能一次性拿出多少钱买房。以北京举例，首套房的首付比例在35%，二套房的首付比例在60%。这里面还有很多细节了，比如：如何判断首套房；房价的评估价格；公积金贷款、商贷的上限差异；政策房额外交易税费；普通住宅与非普通住宅的判断条件……具体的还是需要咨询中介。
我当时犯得错误就是单纯以为首付就是总房价的35%，其实银行判断你房子价值并不是以卖家的挂价来的，而是需要第三方评估机构给出的评估报告，而这个评估报告基本是房价的9折。所以实际的贷款额度根本达不到原房价的65%，故需要支付更高的首付比例。
对买房者来说，自己搞清楚能拿出来多少钱即可，中介都会给你算这些细节。然后结合你的收入评估你的贷款额，给出可以买到房子总价的上限。
买房之前就需要想清楚期望买在哪里，不需要精确到小区，但大区域需要有几个备选。另外也要考虑哪些是买房的底线，比如不期望房龄太老的、不期望离工作地点太远的、不期望离地铁太远的；是否需要考虑学区……这很重要，否则北京这么大，中介带你看起来没完没了，如果没有自己的考量，很容易被中介带偏。
中介
我买房的过程中，接触最多的是链家中介，其次是我爱我家，也在网上接触了部分其他小中介。直观的感受就是，除了链家和我爱我家，其他的中介不用考虑，专业化程度太低。而链家和我爱我家对比，还是链家的更专业，不难理解为什么链家能在北京做到70%的份额。
我找中介的原则是找年轻的，主观上认为岁数大的中介都太油滑（个人看法），不太信任他们说的话。所以跟着三位链家的中介看过房，都是很年轻的中介。
半年时间大概跟着这三位中介看了大概100套房，看房真是体力活，而且基本是看中的买不起，买得起的根本破的没法看，心情和体力都很低落。初期还是很兴奋的，中介带看任何房子都傻乎乎地去看，效率非常低。
这时候一定要清楚自己要什么，果断拒绝中介推荐的不满足需求的房子。因为中介都会有带看任务，多看房源能帮助他完成任务。这时候你需要很坚定的跟中介说，不合适的坚决不看。
中介带看之前需要让他先把要看的房源纸打印出来，拿着房源纸对着房子看。标记下房源的楼层楼号、周围环境与室内环境，后续该房源成交后，也可以做个对比。因为看到后来，根本记不清看得房子到底是哪套，需要房源纸去帮助记忆。
看了一段时间后，如果没看到合适房源下手，但一定要选中两到三个中意的小区。可以去主动联系中意小区附近的中介，让他们将新出的房源第一时间告诉你，因为只有临近的中介才会有第一手的信息，之前给你带看的中介可能讯息就没有这么及时。
但也不要完全屏蔽没看过小区的房源，如果中介带你看没看过小区的房源，你可以让他先把材料发你，你事先检索下信息。事实上我最后买的小区就不是之前重点关注的小区。
我当时找的一位中介小哥，刚毕业两年，已是大区的销售冠军。情商非常高，职业素养也极高。他不会像其他中介给我推荐一堆房源，而是会挑选适合的房源带我去看，他挑选的过程也是试探我需求的过程，不用看几套他就会对我的需求了如指掌。一旦有满足我需求的适合房源，他会给到我很大的压力，这种促成交的压力非常厉害。尤其是在18年春节后，市场价格开始上涨的过程中，真的给到我很大的压力。一直在灌输“没有十全十美房子”与“低价房源已经被扫的差不多了”的危机感，感觉带看的每一套如果不立马下手失去都非常可惜，这种压迫感让我很不舒服。尽管当时的成交量确实在放大，之前看得房源陆陆续续在被卖掉，心理状态确实有些波动。
这时候其实需要冷静自己可观评估下目前的市场是否会持续的涨价，不要一味听信了中介制造的焦虑感，需要把持住自己的选择底线。当时我做得非常不好——选择了逃避，有两周的时间我借口出差，没有接任何中介的电话，这其实也会错失一些及时得到好房源的机会。
事后回想，年后的时间往往都会有成交的小高峰，只要政策方向上没有放松限购与限贷政策，真的不必在乎一时的波动；另外中介所说的房源被卖完了更不需太在意，没有房源最着急的应该是中介，而不是买房者。
中介带看之后一般都会问你哪套房子感觉不错，如果有不错的，就会积极促谈判。估计在他们眼里看来，只要坐上谈判桌成交几率就有50%了，所以接触的中介会一直让我跟业主谈。
而我只谈过一次房价，就是我最后买的这套，整个过程还比较顺利。一开始中介会把买方卖方分开谈，然后他们作为中间人传话，也在中间做些调和工作，最后他们觉得买方卖方预期价格差不太多，就会把两边带到一起。我这间房的卖家是一对老北京夫妇，我们双方都算爽快，我最后我松了口加了几万就成交了。后来房屋过户接触过程中，才知道这对夫妇住在恭王府旁边有一栋2层楼，这也就是老北京的底气。
我觉得还是真看中了房源再谈判的效率会高，谈判消耗的精力比看房大太多，要是有多轮的谈判真的会崩溃的。另外在买方卖方都是诚心买卖的前提下，基本成交价都是上一套类似房源成交的价格，大家都不傻，不要抱有太高预期能砍价多少。最后，不要一个人去谈判，几百万的事情压力真的好大，在此要特意感谢下朋哥陪我去谈判。
交易流程
交易流程其实没什么好说的，这些都是中介的标准化流程，按照中介的流程走就好了。下面是我记录的房子交易时间点：
- 5.07 —— 当天交订金
- 5.08 —— 交纳中介费
- 5.14 —— 交纳转商费
- 5.17 —— 业主转商
- 5.30 —— 网签
- 6.13 —— 递交提取公积金材料
- 6.22 —— 公积金到账
- 7.03 —— 面签（公积金/商贷初审）
- 7.16 —— 面签（公积金复审）
- 7.18 —— 付首付款
- 7.19 —— 过户缴税
- 7.22 —— 物业交割 + 户口保障金
- 8.09 —— 正式放贷
买后感想
买完房的那一晚，我异常的平静，那种感觉很奇怪，到现在我都还记得，却不知道如何用文字描述出来。
经过三个月的简单装修，十月底住进我作为户主的第一个家，感觉还不错，只是一个人住有点冷清。
生活的繁杂程度真的太高了，以前在自己的小圈子里根本没有意识。而买房只不过是生活中一个小环节，我还在努力地继续学习生活。
